國外物流園區(qū)的發(fā)展與物流行會組織有著緊密關(guān)系，如歐洲1991年創(chuàng)建的歐洲物流聯(lián)合會及英國的物流協(xié)會(IL)，美國的物流管理協(xié)會(CLM)，新加坡的物流促進(jìn)組織，日本的物流系統(tǒng)協(xié)會(JILS)等，都對歐洲物流園區(qū)的穩(wěn)健發(fā)展起到良好的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)作用。這些物流管理協(xié)會對物流園區(qū)運(yùn)營的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計收集整理，并推動物流園區(qū)的行業(yè)自律及國際交流，日本的物流系統(tǒng)協(xié)會還對物流園區(qū)進(jìn)行協(xié)調(diào)管理。
物流園區(qū)如何經(jīng)營，在國內(nèi)還沒有統(tǒng)一的看法。但在大量的實踐中，我國物流園區(qū)大多數(shù)的經(jīng)營主體還是政府主管部門，物流企業(yè)只是在政府的總體指揮下，有一定程度的靈活性。至于物流園區(qū)內(nèi)部的具體布置和結(jié)構(gòu)，如理貨區(qū)布置和倉庫貨物的布置等，入住企業(yè)可能無權(quán)過問。從世界各個物流園區(qū)發(fā)展較好的國家和地區(qū)來看，日本采用“官民協(xié)力”的方式，歐洲采用的是“多元化”策略，而美國采用的是“市場化”的經(jīng)營策略。
經(jīng)營方式各異
物流園區(qū)的運(yùn)營方式，國外大部分國家采用的是PPP方式，也就是政府和地方私營企業(yè)共同參與運(yùn)營。政府在運(yùn)營中起到總體負(fù)責(zé)和掌握大方向的作用，具體的經(jīng)營由各個不同的團(tuán)體進(jìn)行獨立的運(yùn)作，自負(fù)盈虧，照章納稅等。
日式“官民協(xié)力”
日本政府在園區(qū)運(yùn)營方面，主要采用“官民協(xié)力”的方式，宏觀上統(tǒng)籌調(diào)控，微觀上自由放開。物流園區(qū)用地由政府收購，以低價轉(zhuǎn)讓給物流協(xié)會或類似的中間團(tuán)體，組成管理委員會進(jìn)行經(jīng)營管理、改造更新。其中，涉及國民生活的食品類園區(qū)，則由農(nóng)林省委派專人或地方政府長官擔(dān)任管理機(jī)構(gòu)董事長。政府對已確定的物流基地積極加快交通設(shè)施的配套建設(shè)，在促進(jìn)物流企業(yè)發(fā)展的同時，促使物流基地的地價和房產(chǎn)升值，使投資者得到回報。有時政府可能完全放開，放給企業(yè)去經(jīng)營。如日本東京的四大園區(qū)共占地近3000畝，由東京團(tuán)地倉庫株式會社經(jīng)營，該公司成立于1966年，現(xiàn)有資本2.8億元，由112家股東組成，主要從事土地的購置和租賃、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)務(wù)、設(shè)施設(shè)備的租賃以及相關(guān)附屬業(yè)務(wù)。同時，在四大園區(qū)內(nèi)分別設(shè)有事務(wù)所�？偟膩碚f，日本現(xiàn)存的運(yùn)營方式大體上可分為：協(xié)同組合方式、半官半民方式、共同出資方式、個別方式等。
美式市場化
在物流園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營上，英國同美國相似，奉行的不是政府行為，而強(qiáng)調(diào)市場導(dǎo)向，是以單一經(jīng)濟(jì)利益為追求目標(biāo)。美國對物流園區(qū)的運(yùn)營模式是完全放開，甚至在規(guī)劃階段就松手不管，這和美國有完善的物流法律法規(guī)是分不開的，政府在宏觀上給予指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
歐洲其他國家
歐洲其它國家認(rèn)為，物流園區(qū)的運(yùn)營工作應(yīng)由中立的機(jī)構(gòu)來組織，并能全面完善地為入駐企業(yè)提供服務(wù)。歐洲物流園區(qū)聯(lián)合會將中立的運(yùn)營機(jī)構(gòu)稱之為業(yè)主，即是獨立經(jīng)營、自負(fù)盈虧的實體。這個實體既可以是公共機(jī)構(gòu)，也可以是私人性質(zhì)的企業(yè)。而在一些國家則將中立的運(yùn)營機(jī)構(gòu)稱為物流園區(qū)管理公司。歐洲物流園區(qū)聯(lián)合會編寫的《2000年物流園區(qū)研究報告》指出，物流園區(qū)的運(yùn)營不是由區(qū)內(nèi)建筑和資產(chǎn)(倉庫、商業(yè)區(qū)、辦公室、停車場等)的所有者負(fù)責(zé)，也不是由其租賃者負(fù)責(zé)，而是必須由中立的第三方責(zé)任機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。這也體現(xiàn)了歐洲一些國家物流園區(qū)運(yùn)營方式的動向。
盈利模式多樣
國外的許多物流園區(qū)在運(yùn)營過程中都表現(xiàn)出較好的盈利空間。像德國的不來梅物流園區(qū)的投入產(chǎn)出比已經(jīng)達(dá)到了1比6左右。所以有必要去了解一下他們具體的開發(fā)和盈利模式，這也是我國物流園區(qū)經(jīng)營過程中要面臨的主要問題。
不來梅物流園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營基本可以分為四個層次：土地、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑以及運(yùn)作。不同對象運(yùn)作不同的業(yè)務(wù)(包括物流與非物流業(yè)務(wù))，具體可分為土地運(yùn)營(包括土地的增值、土地的出租等)、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(包括公路、鐵路、信息基礎(chǔ)設(shè)施、水電等)、建筑物的運(yùn)營(包括倉庫、停車場、堆場、酒店，維修站、服務(wù)區(qū)等)、運(yùn)作層次(包括運(yùn)輸、流通加工、包裝、倉庫運(yùn)作等)。
那么，國外物流園區(qū)的利潤空間從哪里來呢？從國外園區(qū)的實踐可看出，他們的投資回報利潤源基本分為兩個層面，基礎(chǔ)設(shè)施投資及運(yùn)營、設(shè)備投資及運(yùn)營。就單純的工業(yè)地產(chǎn)投資(指土地及基礎(chǔ)設(shè)施投資)來說，具有初期投資金額較大、回報率小、周期長等特點，但同時具備風(fēng)險小、回報穩(wěn)定的特點，而且投資回報潛力較大(包括未來可能的土地增值)。而設(shè)備投資及物流運(yùn)營業(yè)務(wù)具有投資金額較少，回收周期短，但同時風(fēng)險相對大，收入相對不穩(wěn)定等特點。
日本的基礎(chǔ)設(shè)施投資大多數(shù)都是國家來承擔(dān)的，土地是國家直接賣給或出租給團(tuán)體和私營企業(yè)，再叫他們?nèi)ネ顿Y，相應(yīng)的盈利歸他們自己所有。設(shè)備投資及物流運(yùn)營業(yè)務(wù)大多都被物流企業(yè)或商業(yè)團(tuán)體來承攬。
在歐洲，如德國，初期的土地購買是通過政府來完成的，如不來梅物流園區(qū)最初就是一塊鹽堿地，是通過政府購買下來的。有了土地，其它建筑設(shè)施的投資與收益及其日后的設(shè)施運(yùn)營收入都是由各個企業(yè)來執(zhí)行，不過要向政府繳納一定的利稅。
在美國，政府主要采取“放水養(yǎng)魚”的政策，所有的任務(wù)都交給社會團(tuán)體來運(yùn)營，從而獲得收益。美國的物流園區(qū)主要以食品、日用百貨配送為主，這可能和美國發(fā)達(dá)的連鎖超市是分不開的。
第三方管理園區(qū)
在物流園區(qū)投入運(yùn)營后，他們的管理者由誰來充當(dāng)呢？從實踐來看，大多數(shù)都由第三方中立機(jī)構(gòu)來充當(dāng)，有的是通過物流園區(qū)的使用者自發(fā)選舉物流園區(qū)運(yùn)作的管理者。在歐洲，各國的物流園區(qū)管理工作都是由物流園區(qū)管理公司來負(fù)責(zé)管理。物流園區(qū)管理公司的工作至少有四點，第一，負(fù)責(zé)物流園區(qū)從規(guī)劃到運(yùn)營全過程的指導(dǎo)。第二，物流園區(qū)的經(jīng)營管理。提供綜合運(yùn)輸或遠(yuǎn)程運(yùn)輸方面的網(wǎng)絡(luò)連接，聯(lián)合采購(能源與電信)以獲得規(guī)模效益，園區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)，企業(yè)及領(lǐng)導(dǎo)人員的培訓(xùn)與進(jìn)修，危險貨物專職代理人，特殊倉庫的建設(shè)與管理，產(chǎn)品貨物的配送，安全監(jiān)管等。第三，負(fù)責(zé)物流園區(qū)的營銷、宣傳、推廣工作，組織博覽會，制作宣傳冊，辦客戶雜志等。第四，為遷入園區(qū)的企業(yè)提供所需要的各種服務(wù)，為吸引更多的優(yōu)秀大型物流企業(yè)入住打基礎(chǔ)。通過這樣一個中立的公司管理，可以使物流園區(qū)的運(yùn)作既代表政府，又代表企業(yè)，公正的運(yùn)營和管理公司，增加園區(qū)的社會效益，較少一些“外部不經(jīng)濟(jì)”行為，如噪聲、環(huán)境污染等，同時，又能追求企業(yè)利潤的最大化。